Публикации

«De-enveloping» – как избавиться от налога на дорогостоящую недвижимость

Ни для кого не секрет, что у RSL-LAW 16 лет совместного опыта работы по сделкам с недвижимостью. В последнее время, среди некоторых наших клиентов, возрос интерес к перерегистрации владения от корпоративного владельца на физическое лицо. Именно поэтому мы решили поделиться с Вами тонкостями процесса «De-enveloping».

Как правило, большинство жилых объектов недвижимости в Великобритании принадлежат частным лицам, но в некоторых случаях residential property может принадлежать корпоративному владельцу или юридическому лицу (например, компании, зарегистрированные в Англии или офшор). Недвижимость становится как бы «упакованной» или в дословном переводе с английского «обернутой в конверт» – enveloped. В этом случае, такой корпоративный владелец обязан оплачивать годовой налог на дорогостоящую недвижимость (Annual Tax on Enveloped Dwellings – ATED). Оплата налога применима только в том случае, если стоимость недвижимости превышает £500,000.00, так же речь идет только о жилых объектах недвижимости.  Несколько лет назад регистрация на корпоративные структуры была довольно популярным явлением, так как несмотря на ATED, бенефициары-физики (физ. лица), стоящие за занавесом, наслаждались определенными налоговыми льготами.

Сегодня же, после соответствующих изменений в законодательстве, все больше и больше владельцев «упакованной» недвижимости в Великобритании стремятся ее «распаковать» и перерегистрировать на бенефициара-физика. О том, что из себя представляет процесс распаковки – т.е. De-enveloping недвижимости, рассказывает управляющий директор RSL-LAW и квалифицированный юрист английского корпоративного права Татьяна Шапошникова.

ДОРОГО БОГАТО ИЛИ ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ATED

ATED – это налог на недвижимость стоимостью £500,000.00 и более, ежегодно оплачиваемый корпоративными владельцами.

  • C 2013 ATED оплачивается владельцами недвижимости от £2 миллионов и выше;
  • с 2015 ATED оплачивается владельцами недвижимости от £1 миллиона и выше;
  • с 2016 недвижимость стоимостью от £500,000.00 также облагается налогом.

Оплата налога производится авансом на следующий налоговый год. Если, владелец меняется с корпоративного на бенефициара-физика, то вы сможете подать заявление в налоговую службу о возврате уже оплаченных средств – pro-rata периоду до конца налогового года.

Ставка налога варьируется в зависимости от стоимости недвижимости. Например, в настоящем налоговом году, недвижимость от £500,000.00 до миллиона привлечет годовой налог в размере £3,600, от миллиона до двух £7,250, от двух до пяти – £24,250 и от 5 до 10 – £56,550. Если Вы владеете дорогостоящей недвижимостью стоимостью от £20 миллионов через корпоративного владельца, вам придется заплатить ежегодный взнос за такую привилегию в размере £226,950. Как определяется стоимость недвижимости?

  • Стоимость на 1 апреля 2012 (если недвижимость была куплена на эту дату, либо до нее);
  • оценка по приобретению (при покупке недвижимости после 1 апреля 2012);

Обратите внимание, что в соответствии с правилами, оценка недвижимости должна производиться каждые пять лет, начиная с 1 апреля 2012 года. Если, вы купили недвижимость за 1 миллион в 2012, а спустя пять лет в 2017 она стоит уже два с половиной, значит и ставка оплаты налога при этом увеличиться – именно этим и объясняется необходимость обязательной оценки недвижимости.

ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ МОЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЖИЛОЙ, ЕСЛИ В НЕЙ НИКТО НЕ ЖИВЕТ?

Ваша собственность является жилой недвижимостью, если частично или полностью используется, или может использоваться, как место жительства, например, дом или квартира. Интересно заметить, что, например, отели, гостевые дома, интернаты, больницы, студенческие общежития не являются жилой недвижимостью и поэтому не привлекают ATED. Мы должны отметить, что есть и другие способы, позволяющие избежать оплаты налога на дорогостоящую недвижимость. Наиболее распространенные – сдача в аренду жилой недвижимости на коммерческой основе для unconnected арендатора; покупка и владение недвижимостью исключительно для целей перестройки и продажи, а также, если у объекта недвижимости публичный доступ как минимум 28 дней в году.

ПЕРЕРЕГИСТРАЦИЯ НА ФИЗИКОВ

На практике RSL-LAW, de-enveloping зачастую происходит в пользу жены и совершеннолетних детей (т.е. нескольких бенефициаров). В этом случае необходимо получить согласие всех бенефициаров, не только на перерегистрацию, но и на доли, в которых они будут владеть объектом. Также на этой же стадии нужно проверить уставные документы настоящего корпоративного владельца, например, устав компании должен разрешать распределение активов бенефициарам.

Путем резолюции директоров, подтверждается намеренная перерегистрация актива в пользу бенефициаров, часто – безвозмездно.

Процесс заканчивается путем сдачи в Земельный Кадастр документа, подтверждающего передачу Титула – TR1. Интересно заметить, что при наличии нескольких бенефициаров, документ TR1 должен быть подписан как компанией, так и самими бенефициарами. На этой стадии к работе подключаются специалисты Семейного Офиса RSL-LAW. Именно они готовят Договор Траста – документ, подтверждающий процентные доли бенефициаров.

После завершения регистрации в Земельном Кадастре, у вас не будет налоговых обязательств на оплату ATED – т.е. все указанные выше суммы больше не будут иметь к Вам никакого отношения.

Помните так же:

Еще один важный момент, о котором необходимо помнить, — это потенциальное налоговое обязательство в отношении налога на прирост капитала. Это налог на прибыль, получаемую после продажи или безвозмездной передачи недвижимости бенефициарам. В последнем случае, берется рыночная стоимость недвижимости.

При безвозмездной передаче объекта обязательства в отношении Гербового Сбора не возникают.

В заключение хотим отметить, что Великобритания одна из самых привлекательных стран с точки зрения инвестиций в недвижимость. Тем не менее, в налоговом законодательстве страны есть ряд комплексных и сложных процессов, для грамотного решения которых Вам потребуется помощь квалифицированных налоговых консультантов и полное юридическое сопровождение процесса.  Как Ваши юристы, мы берем на себя ведущую роль в организации всех сторон для успешного и быстрого завершения сделок по перерегистрации недвижимости от корпоративных владельцев к частным лицам.

Статья является интеллектуальной собственностью RSL-LAW, публикуется в порядке информации и не является юридическим советом.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *