Юридический процесс покупки строящегося жилья значительно отличается от процесса покупки недвижимости на вторичном рынке. Зачастую, во время подписания контракта купли-продажи объект недвижимости находится на стадии строительства и закрытие сделки планируется через определенный период времени, часто продолжительный. Окончание строительства подтверждается сертификатом от застройщика – “Completion Certificate”. Этот документ вместе с юридическим уведомлением (так называемым “Notice to complete”) направляются юристами застройщика вашему агенту недвижимости и вашим юристам, которые сопровождают сделку. Как правило, после получения Notice to complete, юристы должны закрыть сделку купли-продажи в течение 10 рабочих дней. В день закрытия сделки юристы должны иметь необходимую сумму для оплаты баланса цены за покупаемый объект недвижимости.
Важно помнить, что как только вы, как покупатель, подпишете контракт, и вы и застройщик (продавец) вступаете в юридические обязательства купли-продажи, то есть вы обязаны оплатить баланс цены, а застройщик обязан передать право владения. RSL-LAW закрывает в среднем от 10 до 15 покупок именно новостроек в квартал. Хотим обратить Ваше внимание на два момента, которые могут возникнуть при таких сделках.
График оплаты
У каждого застройщика свой график платежей. Почти без исключений застройщики обязывают покупателя оплатить первоначальный депозит в размере от 5 до 10 процентов от стоимости выбранной вами недвижимости (эта сумма обычно оплачивается в день подписания контракта). Последующие платежи обычно разбиты на транши и выплачиваются в течение определенного промежутка времени, иногда напрямую связаны с завершением отдельных этапов строительства. Ваши юристы должны заблаговременно уведомить вас о предстоящих выплатах для организации вами банковских транзакций. Вы не сможете напрямую сделать переводы застройщику или его юристам. Все денежные транзакции в соответствии с английским законом должны проходить между юристами сторон. Наш опыт показывает, что иностранные банки (банки находящиеся за пределами Великобритании) часто запрашивают определенные документы, например, письмо на нашем официальном бланке, подтверждающее детали сделки, то, что вы являетесь нашим клиентом, а также необходимость и цель оплаты определенной суммы.Также многие банки запрашивают копию подписанного договора купли-продажи. Важно отметить, что у нас будет оригинал контракта подписанный застройщиком. Оригинал контракта с вашей подписью (или подписью юриста по доверенности от вашего лица) мы направляем юристам застройщика. Именно поэтому процесс подписания контрактов и называется обменом контрактов (exchange of contracts).
Что делать если вы не можете закрыть сделку?
Второй очень важный вопрос, о котором нас часто спрашивают, связан с последствиями ситуаций, где вы, как покупатель, не имеете возможности оплатить баланс и закрыть покупку. Как мы объяснили выше, между подписанием контракта и закрытием сделки может пройти довольно долгое время в течение которого ваши финансовые обстоятельства могут измениться .Если по какой-либо причине вы не имеете возможности завершить покупку вам следует знать следующее.
Нарушение условий контракта
Неоплата баланса и закрытия сделки будут считаться нарушением условий договора. Часто застройщик будет иметь право удержать все суммы уже оплаченные вами и предъявить иск на возмещение расходов и издержек, понесенных им в результате вашей неспособности закрыть сделку.
Переуступка прав
Если вы не можете завершить процесс покупки, лучшим вариантом будет переуступить (или «продать») контракт. Цена за ваш контракт будет включать все суммы, которые вы уже оплатили застройщику. Важно отметить, что в соответствии с английским законом и с условиями контракта вы можете переуступить только права, но не обязанности. Другими словами, если новый покупатель по какой-либо причине не сможет заплатить баланс и оплатить покупку, застройщик имеет право требовать исполнения этих обязательств от вас. Несмотря на существующий риск, часто на практике новый покупатель вступает в сделку на более поздней стадии, когда он более чем уверен и готов оплатить баланс и завершить покупку.
За наш многолетний опыт работы мы не встречали ни одного “вторичного” покупателя, который не смог бы закрыть сделку. Да, есть риск, так как вы по-прежнему обязаны закрыть транзакцию, но на практике риск минимален.
